"퇴비공장 시세는 아무리 좋아도 평당 70만원을 못 넘어요"
5,000평 퇴비공장 매각 시세 및 재설계 상담 사례
희망가(호가)와 시세가 사이 간극이 큰 퇴비공장을 둘러봤습니다. 왜 이 가격에 안 팔리는지, 어떻게 하면 팔릴 수 있는지 짚어 본 내용입니다.
■ 이번 사례 요약
• 대상: 축분·돈분 퇴비생산 공장, 약 5,000평
• 현황: 폐기물 보관장 허가 완료(증설 여력 있음), 자동 포장기·로봇팔 등 설비 갖춤, 소유주 건강 문제로 봄철 위주로만 가동
• 희망가: 최초 50억 → 농지전용 부담금 등으로 60억까지 상승, 형제 공동소유로 협상 난항
• 시장 판단: 근래들어 퇴비공장 거래사례가 없어, 현실적인 가격선은 훨씬 낮음
• 비교사례: 인근 충북지역 유사시설 45억→23억까지 인하해도 매각안됨, 김천 자산운용사 투자 시설(60억 투입)도 최근 26억에 거래 진행중
• 향후 방향: 톱밥 혼합 팰릿·발전소 납품용으로 재설계해야 매각 가능성 있으나 추가 설비투자 20억 이상 필요
■ 퇴비공장 거래 추세
현장을 둘러본 뒤 나온 첫 진단은 냉정했습니다.
"지금 퇴비공장 중에서 종합재활용업으로 등록된 경우에도 평당 100만원 넘기가 어렵습니다. 가축분뇨처리시설이나 폐기물재활용시설로 신고만 되어 있는 곳은 아무리 좋아도 70만 원 넘은 데가 없어요."
5,000평 규모를 이 기준에 대입하면, 소유주가 기대하는 60억이라는 금액과는 상당한 거리가 있다는 뜻이었습니다.
■ "수익률이 안 나오면 아무도 안 삽니다"
가격 차이가 나는 이유를 더 구체적으로 짚었습니다.
"60억 투자하는 사람은 1년에 최소 10% 이상 수익률이 나와야 움직입니다. 한 달에 천만 원, 2천만 원 남자고 60억을 투자하는 사람은 없거든요."
실제로 인근 충북지역의 유사 시설은 45억에 내놨다가 23억까지 낮췄는데도 아직 매각되지 않고 있었습니다.
김천에서 자산운용사가 60억을 들여 깔끔하게 지은 퇴비·펠렛 공장 조차 안팔립니다. 최근 26억에 계약이 진행중 이라는 이야기도 나왔습니다.
시설이 아무리 좋아도, 결국 매수자가 계산하는 수익률을 넘지 못하면 거래가 성사되지 않는다는 게 요즘 시장의 현실이었습니다.
■ 팰릿·발전소 납품으로 재설계해야 하는 이유
그렇다고 방법이 아예 없는 건 아니었습니다.
봄철 한 철만 반짝 가동하는 지금 구조로는 매수 대상이 되기 어렵지만, 톱밥을 섞어 칼로리를 높인 팰릿으로 만들어 발전소에 납품하는 시스템으로 전환하면 이야기가 달라진다는 설명이었어요.
다만 이런 건조·펠릿 설비를 새로 들이려면 통상 20억 안팎이 추가로 들어가고, 기존 시설 가치까지 합치면 총 투자금이 100억 가까이 늘어납니다. 그만큼 수익률 계산도 다시 해야 하는 구조였습니다.
■ 형제 공동소유, 협상이 어려운 이유
가격 협상이 유독 까다로웠던 배경에는 소유 구조도 있었습니다.
부지가 형제들 공동소유로 돼 있다 보니, 팔자는 쪽과 좀 더 받고 싶어 하는 쪽 사이에서 의견이 좁혀지지 않고 있었어요.
이런 상황에서는 실제로 팔 수 있는 금액을 먼저 던져보고 반응을 보는 방식이 협상을 진전시키는 데 도움이 된다는 이야기가 오갔습니다.
■ 검토 대상 시설 현황 요약
ㅇ 규모: 약 5,000평
ㅇ 시설: 폐기물처리 및 보관장 허가 완료(증설 여력 있음), 자동 포장기·로봇팔 등 자동화 설비
ㅇ 원료: 인근 축분·돈분 처리비 받는 구조 확보
ㅇ 현황: 소유주 건강 문제로 봄철 위주 제한적 가동
ㅇ 희망가: 초기 50억 → 농지전용 부담금 등 반영해 60억까지 상승(협의 진행 중)
ㅇ 진행상황: 재설계(팰릿·발전소 납품 전환) 방안 검토 및 소유주 측과 조건 협의 예정
■ Ecobridge Insight
"매물이 아니라 사업계획을 만들어야 팔립니다"
수억, 수십억 단위로 움직이는 매수자는 시설 자체보다 수익률표를 먼저 봅니다. 있는 그대로의 시설을 소개하는 것만으로는 거래가 성사되지 않는 시장이고, 매출·처리비·정부지원금 데이터를 정리해 사업계획 형태로 브리핑해야 실제 매수자가 움직인다는 걸 다시 확인한 자리였습니다.
퇴비·팰릿 관련 시설 매각이나 인수를 검토 중이시라면, 회계 데이터 정리 단계부터 편하게 문의 주세요.
■ 이어서 볼만한 링크
현장에서 나오는 다양한 사례들을 소개합니다. 다음 링크도 읽어보시길 추천합니다.
https://blog.naver.com/hodong3899/224347902535 퇴비공장매매, 충북 보은군 가축분 재활용공장(매매가 조정 26억) https://blog.naver.com/hodong3899/224348854854
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