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이번에는 매수인과 함께 익산의 한 공장을 검토하면서 건축사, 환경업체 관계자들을 만났습니다.

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이전 상담에서 매수인이 어떤 공장을 원하는지 들었다면,

이번에는 특정 후보지를 놓고 실제 계약이 가능한 상태인지 하나씩 확인하는 자리였습니다.

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부지 면적이나 가격만 보고 결정하기 어려운 이유가 현장에서 그대로 드러났습니다.

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건축사와 함께 도면을 펼쳤습니다.

진입도로부터 가설건축물, 다른 사람 명의의 사무실, 기존 폐기물 허가까지. 계약서에 도장을 찍기 전에 풀어야 할 문제가 한꺼번에 나왔습니다.

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■ 이번 사례 요약

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• 상담 지역: 전북 익산의 기존 폐기물 관련 공장

• 상담 목적: 공장 매수를 위한 건축·철거·인허가·가격조건 협의

• 기존 사업 관련 사항: 폐기물종합재활용업 허가와 공장등록 관련 검토

• 매수인 계획: 실제 취급 원료와 공정에 맞는 사업 검토

• 가격 협의안: 매도인 철거·정리 조건과 매수인 현 상태 인수 조건을 나누어 협의

• 현장 쟁점: 후면 진입로, 묘지 인접 구간, 가설건축물, 내부 대형 기계, 소형 사무실 소유권

• 거래 진행: 허가 가능성과 정리 범위를 확인한 뒤 조건부 계약 검토

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■ “앞길보다 뒤쪽 길이 훨씬 편해요”

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“우리는 겨울철까지 다 봐서 앞길보다는 비포장이라도 뒤쪽이 거리에 가깝기 때문에 뒤쪽을 쓰려고 생각하는 거예요.”

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먼저 진입도로부터 이야기가 시작됐습니다. 매수인 측은 전면보다 후면 도로가 이동거리와 차량 동선 면에서 편하다고 봤습니다. 양쪽 길을 모두 사용할 수 있으면 좋겠다는 의견도 나왔습니다.

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문제는 후면 도로의 토지 소유관계였습니다.

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“공식적으로는 앞쪽에 이 길을 계속 쓰셔야 될 것 같고요. 뒤쪽으로는 이게 다 남의 땅이거든요.”

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현장에서 편하게 다닐 수 있는 길과 법적으로 안정적으로 사용할 수 있는 진입로는 다릅니다. 포장 여부뿐 아니라 토지 소유, 사용권원, 차량 회전 구간을 함께 살펴야 합니다.

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■ “묘지가 바로 걸려요”

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“큰 차가 꺾어 들어가려면, 그게 딱 걸려.”

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후면 길을 검토하다 보니 묘지와 그 주변 구조물이 차량 회전에 걸릴 수 있다는 이야기가 나왔습니다. 묘지가 대상 토지 경계를 넘었는지에 대해서도 현장에서 의견이 오갔습니다.

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다만 실제 경계 침범 여부는 대화만으로 확정할 수 없습니다. 지적도와 현황측량, 토지 소유관계를 확인해야 할 문제입니다.

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■ “이 가설물은 철거해야 할 것 같아요”

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“어차피 저 길을 만들려고 그러면 저기 없어야 돼.”

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후면 동선을 확보하려면 일부 가설건축물이나 사용 중인 시설을 정리해야 한다는 의견이 나왔습니다. 과거 숙소나 사무실 등으로 사용했다는 설명도 있었습니다.

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여기서 건축사와 매수인 측이 함께 고민한 것은 무엇을 없애고 무엇을 남길지였습니다. 단순히 ‘전부 철거’라고 적을 일이 아니었습니다. 건축물대장에 있는 건물과 가설건축물, 무허가로 의심되는 시설을 구분하고 해체 관련 절차도 확인해야 했습니다.

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“전체적으로 건축물 현황을 정리해 놓은 다음에 그다음에 사업을 진행.”

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매수 후 필요한 건물을 남기려면 계약 전에 정리 범위를 명확히 해야 합니다.

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■ “12평짜리 사무실은 소유주가 다르다고요?”

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“지금 이쪽 건물이랑 이쪽이랑 소유주가 다르다고 해서 확인 중입니다.”

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상담 중 예상하지 못한 문제가 하나 더 나왔습니다. 진입부에 있는 소형 사무실의 건물 소유자가 토지 소유자와 다르게 표시된다는 것이었습니다.

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“이것 때문에 또 문제 될 수 있겠네.”

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그 자리에서 관계자에게 전화를 걸어 이전에 소유권을 정리했는지 확인했습니다. 소유권을 넘겼다는 취지의 답변은 나왔지만, 대화 끝에는 다시 공부를 확인해 보자는 말이 이어졌습니다.

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이런 경우 구두 확인으로 끝내서는 안 됩니다. 토지와 건물의 등기사항, 건축물대장, 실제 철거 권한을 확인해야 매도인에게 무엇을 이행해 달라고 요청할 수 있습니다.

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■ “안에 있는 기계까지 다 치워 주셔야죠”

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“안에 지금 내용물이 다 차 있잖아요.”

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건물 내부에는 큰 기계들이 남아 있었습니다. 현장에서는 입구보다 기계가 커서 반출할 때 벽이나 출입구 일부를 손봐야 할 수도 있다는 이야기가 나왔습니다.

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“기계가 좀 무게가 상당히 나갈 만큼의 큰 기계더라고.”

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기계를 빼는 비용만 계산할 수 없는 상황입니다. 해체 인력, 장비 반출, 발생 폐기물 처리, 건물 복구 여부까지 연결됩니다. 건축사도 철거 관련 비용이 적지 않을 것이라고 설명했습니다.

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■ “철거해 주시면 11억, 우리가 처리하면 10억 미만으로”

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“철거를 안 해 주시고... 안의 내용물까지 철거를 안 해 주시면 10억 미만대로 가야 된다.”

가격 협의는 두 갈래로 정리됐습니다.

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첫째, 매도인이 가설물과 불필요한 시설, 내부 기계 등을 정리해 주는 조건입니다. 이 경우에는 11억원 안팎에서 협의하자는 취지의 이야기가 나왔습니다.

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둘째, 매수인이 현 상태를 인수해 철거와 정리 비용을 직접 부담하는 조건입니다. 이 경우에는 10억원 미만으로 가격을 낮춰야 한다는 의견이었습니다.

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“깎지 마시고 그 비용 가지고 철거를 해 달라고 하는 게 나을걸요?”

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저는 매매가만 깎는 것보다 매도인에게 정리 작업을 맡기는 방안도 제시했습니다. 매수인이 인수한 뒤 예상 밖의 철거 문제가 나오면 시간과 비용이 함께 늘어날 수 있기 때문입니다.

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어느 안으로 계약할지는 아직 결정되지 않았습니다. 매도인과 철거 범위, 비용, 가격을 묶어 다시 협의해야 하는 단계였습니다.

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■ “계약은 해 놓고, 허가가 안 되면 계약금을 돌려주는 걸로”

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“이게 불확실하니까 가계약을….”

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가격 못지않게 중요한 것은 허가였습니다. 매수인 측은 기존 사업장과 새로 하려는 사업의 취급 원료·공정이 다르다는 점을 알고 있었습니다.

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“계약은 해 놓고 만약에 그게 안 되면 계약금을 돌려주는 걸로.”

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허가 가능성을 확인한 뒤 계약하거나, 허가 관련 조건을 분명히 정한 조건부 계약을 검토하자는 대화가 이어졌습니다.

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여기서 ‘허가가 안 되면 돌려준다’는 말만 적어서는 부족합니다. 어떤 폐기물과 어떤 공정에 대한 허가를 말하는지, 어느 기관의 어떤 결과를 기준으로 할지, 확인 기한과 계약금 반환 시점을 계약서에 특정해야 합니다.

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■ “기존 종합재활용 허가가 있다고 다 되는 건 아니에요”

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“여기랑 지금 하는 거랑은 완전히 용도가 틀린 거지.”

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기존 공장에는 폐기물종합재활용업 허가 관련 이력이 거론됐습니다. 상담에서는 폐합성수지와 매수인이 검토하는 000 0000 코드의 차이가 중요한 쟁점으로 떠올랐습니다.

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“웬만하면 됩니다. 근데 그 000000 코드는 안 된다. 처음에 딱 잘랐었어요.”

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관계자가 들었다는 설명입니다.

이것만으로 이번 사업의 최종 허가 가능 여부가 결정된 것은 아닙니다. 실제 허가증과 사업계획, 폐기물 분류, 처리공정을 가지고 환경 인허가 실무자에게 다시 확인하기로 했습니다.

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“가격 그것보다 일단 종목이 되는지가 중요하죠.”

현장 분위기를 가장 잘 보여주는 말이었습니다. 매매가격을 조율해도 필요한 업종이 들어가지 못하면 거래 목적을 달성할 수 없습니다.

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■ “폐수·대기·소음은 또 별도로 봐야 해요”

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“종합재활용 허가 변경이 있고, 그다음에 폐수 발생, 소음·진동, 대기 발생 이 신고가 다 별도예요.”

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기존 사업장에는 폐수 관련 신고와 위탁처리 이야기가 나왔습니다. 매수인 측도 공정에서 물이 전혀 발생하지 않는 것은 아니며, 유분을 회수하는 방식을 설명했습니다.

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폐기물처리업 허가와 다른 환경 관련 신고·허가는 한 묶음으로 단정할 수 없습니다. 새 공정에서 실제로 무엇이 얼마나 발생하는지 확인한 뒤 각각 검토해야 합니다.

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이번 상담에서는 허가를 담당할 환경업체와 직접 만나 사업 내용을 정확히 설명하자는 방향으로 의견이 모였습니다.

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■ “10월 말까지는 정리하고 싶어요”

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“오늘 마음을 정하면 바로 올라가서 저희 대표님하고 말 끝내놓고….”

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매수인 측은 일정도 서두르고 있었습니다. 대표자와 상의해 조건이 맞으면 계약을 빠르게 진행하고 싶다는 뜻을 밝혔습니다.

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“10월 말까지 해결할게요.”

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운영을 직접 맡을 예정인 관계자는 기존 거래처와 사업 준비 일정 때문에 공장 확보가 급하다고 설명했습니다. 향후 탱크 저장소는 별도 부지에서 검토할 수 있다는 이야기도 나왔습니다.

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다만 서두른다고 허가와 소유권 확인을 건너뛸 수는 없습니다. 이번 현장에서는 빠르게 진행하기 위해서라도 먼저 확인할 순서를 정하는 것이 중요했습니다.

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■ 익산 공장 매수협의 정보 요약

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1. 거래 성격: 기존 폐기물 관련 공장 매수 검토

2. 핵심 목적: 매수인이 추진하는 000 관련 가공·재활용 사업의 입지 확보

3. 기존 허가: 폐기물종합재활용업 관련 사항 확인 필요

4. 우선 검토: 실제 취급 폐기물 및 처리공정의 변경허가 가능성

5. 도로: 전면·후면 진입 동선 및 후면 도로 사용권원 확인

6. 현장 정리: 가설물, 불필요한 시설, 내부 기계와 잔존물 철거 범위 확정

7. 소유권: 소형 사무실 등 건물별 소유자 재확인

8. 환경: 폐수·대기·소음·진동 관련 검토

9. 가격 협의: 매도인이 정리하면 11억원 안팎, 매수인이 현상태 인수 조건은 10억원 미만 제안

10. 계약 방식: 인허가 조건을 명시한 조건부 계약 검토

11. 일정: 매수인 측은 10월 말까지 정리 희망

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■ Ecobridge Insight

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“폐기물공장 매매는 철거비와 허가비까지 계산해야 진짜 가격이 나옵니다.”

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같은 공장이라도 매도인이 정리해서 넘기는지, 매수인이 현 상태로 인수하는지에 따라 거래조건은 크게 달라집니다. 여기에 건물 소유권과 업종 변경까지 얽히면 매매가 숫자 하나만으로 판단하기 어렵습니다.

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이번 익산 상담에서 가장 먼저 해결하기로 한 것은 허가 가능성이었습니다. 그다음이 철거 범위와 소유권 정리, 마지막이 가격과 계약조건입니다. 현장에서 순서를 정하는 일이 중개의 중요한 역할이라는 것을 다시 확인했습니다.

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※ 참고해주세요

이 글은 현장에서 다양한 관계자들과 나눈 대화와 경험을 정리한 내용입니다. 개인적인 견해와 실무 경험이 포함되어 있으며, 모든 업체나 상황에 동일하게 적용되는 내용은 아닙니다. 투자나 사업 판단은 관련 법령과 전문기관의 검토를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

블로그에서는 좀더 많은 내용을 보실 수 있습니다. https://blog.naver.com/hodong3899/224428682085